수도권 총 127만호(8.4 공급대책), 37만호 집중 공급 대책(200908) 분석

안녕하세요 그리더입니다. 

미뤄두고 미뤄뒀던 수도권 공급대책 정말 중요한 것들만 뜯어보도록 하겠습니다.

 

우선 정부의 대책을 들여다보기 전에 

수도권의 최근 20년간 공급 물량은 어느정도였고 어느 정도 수준 이상이 되어야 

가격이 안정을 찾을 수 있을지에 대해 알아보겠습니다. 

수도권은 2000년부터 2020년까지 21년간 3,687,869호 (369만호), 년평균 175,613호 (17.5만호)의

아파트가 공급 되었습니다.

 

수도권은 계속해서 수요가 늘어나는 지역이고, 그 위상이 갈수록 높아지고 있기에

20년 평균보다는 좀 더 많은 호수가 공급되어야 주택가격이 안정화 될 것이라고 생각합니다. 

대략 18만호 정도는 수도권에 공급되어야 하는데, 22년에는 겨우 11만호 가량, 

23년은 확정 물량은 아니지만 10만호가 채 되지 않을 것 같습니다. 너무도 공급이 적네요.

 

2023년 이후 아파트 기준 년평균 18만호 가까이 공급이 될 수 있을지 여부를

주택공급 방안 자료에서 유심히 봐야할 것 같습니다. 

 

이어서 포스팅은 정부의 주택 공급 방안을 읽고 제가 가진 의문점들을

풀어가는 형식으로 써내려가겠습니다. 

 

1. 향후 수도권 지역에는 총 127만호 공급 예정인데 언제까지 127만호인지 정확하지 않습니다.

  127만호 = ①3기 신도시 77만호 + ②서울도심 주택공급 7만호 + ③수도권 내 정비사업 30만호 + ④신규 13.2만호

  인데요. 이 중 서울도심 주택공급 7만호, 신교공급 확대 13.2만호 관련 사항이 아래와 같이 

  2028년까지로 잡혀있는 것으로 미루어 보아

  3기 신도시 등 공공택지 77만호, 수도권 내 정비사업도 얼추 비슷한 기준인

  2028년까지로 잡지 않았을까 추측 해봅니다. 

 

 

2. 3기 신도시 7곳의 위치와 규모, 공급물량은? 

 선호도 순으로 쓰면 과천 과천, 하남 교산, 고양 창릉, 부천 대장, 남양주 왕숙, 인천 계양, 안산 장상이 아닐까 싶습니다. 

 택지지구 지정도 겨우 30만호 분만 지정된 것으로 보이네요. (77만호 지정까지는 갈 길어 멀어보이네요)

 

 

3. 서울도심 내 주택공급 7만호는 어떤 방식으로 어디에 ?? 

  공공성 강화 정비사업 활성화 4만호 + 유휴공간 정비 재활용 1.5만호 + 도심 유휴부지 확보 1.5만호

  유휴공간 정비와 유휴부지 추가확보 모두 유휴부지를 활용하여 

  주택을 공급하겠다는 것인데 굳이 2가지로 분류해 놓았네요.

  

  

 

그 중 공공성강화 활성화 4만호는 531곳의 재정비구역 중 공공성을 강화한 곳에 한해

용적율, 분양가상한제, 조합원 지원 등 규제완화와 절차완화 지원책을 통해 공급물량을 늘리겠다는 내용으로

확실히 정비구역별로 몇호씩 공급을 늘릴 수 있다는 내용은 없습니다. 

정비구역별로 이해관계가 다양하여, 아무리 규제를 완화하고 지원책을 준다한들 확실히 진행된다고

볼수는 없을텐데요. 그저 어림잡은 숫자로 보여 신뢰도가 낮은 수치로 보입니다.  

 

 

※ 결론 : 그래도 공급 부족함

 결국 127만호를 8~10년에 걸쳐 공급한다는 계획입니다. 

 최대한 빨리 공급이 되는 것으로, 즉 8년만에 127만호가 공급완료되는 것으로 가정하여도 

 연평균 15.8만호 가량 밖에 안됩니다. 18만호에 미치지 못합니다. 

 15.8만호도 상당히 희망적으로 영혼까지 끌어 모은것이고, 기간도 8년내 완료된다고 가정하였기에 

 향후 공급전망은 더 암울할 것 같습니다. 

  

 그린벨트 해제까지는 아니더라도 3기 신도시 공급과 동시에 재개발 제한 완화, 용적율 완화 등

 수도권에 할 수 있는 공급대책은 다해야 주택 가격을 안정화 시킬 수 있지 않을까 싶습니다. 

 분상제/안전진단기준강화/재건축초과이익환수 등 규제가 너무 강하고 

 공공재건축은 일반적인 단지에는 실익이 없어보입니다.