규제지역 오피스텔 분양권 중도금 대출 가능 여부 (다주택자)

안녕하세요 그리더입니다. 

 

 규제지역의 오피스텔 분양권이 규제지역에 있다고 해서 규제지역의 주택과 같이 중도금 대출 규제가 있는지를 

주제로 포스팅을 하고자 합니다. 

 이는 제가 과거 제 네이버 블로그에서 다뤘던 주제인데요 

 그 당시에 썼던 내용이 정보는 정확하나 글이 유려하지 못하여 조금이나마 더 정돈된 언어로 정리해보고자 합니다. 

 

 규제지역 '오피스텔' '중도금' 대출 가능 여부를 말씀드리기 전에 

 우선 규제지역 '주택' 대출 규제 강화의 이력에 대해 짚어보겠습니다. 

 (중도금 대출도 주택 대출의 한 종류이므로 LTV 규제를 적용 받는 종류의 대출이고 

 '오피스텔'도 '주택'/'사무용건물' 무엇으로 분류되느냐에 따라 달라지기 때문에 주택 대출규제 강화과정을 짚어봅니다)

 

 문재인 정부는 17년 8.2 대책에서 처음으로 투기과열지역의 LTV를 40%

 주담대 1개 이상 보유자가 추가 대출시 기존 한도에서 10% 차감하여 LTV 30% 적용됩니다. 

 이 때문에 비규제지역일때 청약 당첨 후 투기과열지구로 변경된 분양권을 소유한 사람들은

 중도금 대출 70%를 기대하다가 갑작스레 40% 밖에는 대출이 안될 위기에 처했었습니다. 

 다행히도 8.2 대책 이전 당첨분은 소급 적용하지 않고 이후 당첨분에 대해서만 적용하기로 결론이 나면서

 큰 문제는 없었습니다.  

 

 18년 9.13 대책에서는 1주택 이상자가 규제지역 매수시 LTV를 0으로 규제하면서 

 1주택 이상 보유자의 주택담보대출을 원천 봉쇄했습니다. 

 9.13 으로 조정대상지역이 된 지역에 분양을 받은 사람들 중 다주택자는 대출 실행이 불가할 위기에 처했습니다.

 이때도 다행히도 913 이전 (규제지역 지정 전) 모집공고 된 분양권에 대해서는 다행히 소급적용되지 않았습니다. 

 

 이후 18년~20년 2월 용인, 수원, 안양, 의왕이 규제지역으로 지정되면서

 이 지역들에 대한 중도금대출 가능여부도 이슈가 되었습니다. 

 결과적으로 무주택자 및 1주택자는 LTV 한도가 변동 없으나

 2주택 이상자는 새로 지정된 규제지역 단계에 맞춰서 대출이 되도록 변경되었습니다.

 신규 규제지역으로 지정되며 2주택 이상 보유자는 LTV 0으로 중도금 대출이 불가해졌습니다. 

 

 

 

 

 

 즉 913 대책 이후로 주택에 대한 LTV 규제 때문에, 다주택자는 중도금 대출이 불가능해진 것입니다. 

 

'분양권'의 중도금 대출은 개인 신용, 채무관계에 중대한 문제가 있는 경우를 제외하고는 

크게 아래 2가지 사항이 걸림돌이 됩니다.

 

 1. Hug 등 보증기관의 보증 불가한 경우 

  1-1. 보증 건수를 초과할때

  1-2. 보증 금액을 초과할때

 

 분양권 중도금 Hug 보증은

 규제지역은 세대당 1건, 인당 5억이고 

 비규제지역은 세대당 2건, 인당 5억(지방은 3억) 입니다. 

 

 ※ 보증 금액은 중도금 대출 금액의 80% 입니다. 

  보증 한도는 '중도금 대출 금액'의 한도가 아니라 '보증 금액'에 대한 한도로

  5억원 보증 한도라는 말은 보증금액 한도가 5억이라는 뜻으로

  6.25억(5억/80%)의 중도금 대출을 보증 받을 수 있다는 뜻입니다. 

 

 

2. LTV 0일때

다주택자가 조정대상지역의 '주택'을 매수할 때 LTV는 0이 됩니다. 

 당연히 아파트, 연립주택 등 (입주권, 분양권 포함) 주택법 2조 1항에 주택으로 인정되는 조정대상지역의 주택을 

 매수시에는 LTV 0이 됩니다. 

 

*그런데 오피스텔은 주택이 아니라 준주택에 해당합니다. 

 LTV 규제 대상이 아닙니다. 따라서 LTV가 0이 아닙니다. 

 오피스텔 분양권 중도금 대출은 규제지역으로 지정됨에 따른 변화가 전혀 없는 것이죠. 

 

지인 2명 중 한 사람은 다주택자이면서, 분양권도 2채 보유중 입니다. 

이미 Hug 또는 HF의 중도금 보증 건수 2건(비규제지역)을 모두 받은 것이죠.

그래서 이 친구는 중도금 대출 실행이 되지 않습니다. 

 

반면 다른 한 사람은 다주택자이기는 하나 분양권은 오피스테 분양권 하나뿐입니다. 

그래서 Hug 보증 건수 및 액수 제한에 걸리지 않아 무난히 중도금 대출 실행이 가능할 것입니다. 

 

그렇다면 오피스텔은 규제지역으로 변경되었다고 하더라도 아무 제한이 없는 걸까요?

그렇지는 않습니다. 

비록 '대출'에 대한 제한은 없다 하더라도 

투기/조정지역 양도시 중과 주택수에도 21년 양도분부터는 포함됩니다. 

그리고 투기, 조정지역의 100실 이상 오피스텔 분양권은 등기시까지 전매가 제한됩니다.

(비규제지역이었다가 투기/조정지역으로 변경된 곳의 분양권 기존 소유자는 1회에 한해 1인에게 전매 가능)

그러니까.. 오피(오피분양권이)가 규제가 아예 없지는 않습니다. 

대출 규제등 조금 자유로울 뿐입니다. 

 

제 지인 1은 중도금 대출이 불가하고, 지인 2는 중도금 대출이 가능합니다. 

비규제지역에서 규제지역으로 변경되면서 두사람 모두 전매 1회만 (1인에게) 가능합니다.

(만일 공동명의로 분양권 매수했더라면 전매 불가합니다., 2채를 매수한 경우도 2채 모두를 동일 1인에게만 전매 가능)

즉 제 지인으로부터 오피 분양권을 매수한 사람은 전매가 안되니 등기를 쳐야 합니다. 

특히 지인 1에게서 분양권을 매수한 사람은 중도금 대출도 안나오므로, 중도금을 자납해야 합니다. (무주택세대가 매수시, 중도금 대출 재실행이 된다는 이야기를 들었습니다만 정말 되는지 직접 확인은 못했습니다)

 

오피스텔 분양권 대출규제에 대해 의문점을 여기저기 찾아봤는데 잘 정리된 글이 없어 

제가 주저리 주저리라도 써봤습니다. 

 

글을 읽으시는 분들께 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다. 

 

이상 마치겠습니다.