민간 임대사업자 임대주택 호수 추이, 자동/자진말소시 년도별 매물 예상 물량 및 공급량으로 본 향후 주택가격 전망

안녕하세요 그리더입니다. 

 

주택의 가격에 가장 중요한 요소 중 하나인 수급

이 수급의 불균형이 발생하게 되면 가격에 큰 영향을 미칩니다. 

수요대비 공급이 많으면 조정, 공급대비 수요가 많으면 상승이 일어납니다. 

(다른 여러 요인에 의해 아닌 경우도 있겠지만 일반적인 경우)

 

수도권 하락 시점이 언제인지 예상하기 위해서는 아래 5가지가 핵심일텐데요 

저는 심리는 4번까지의 요소에 의해

 1. 거주자 소득, 내재가치 대비 고평가 여부 

 2. 유동성 

 3. 경제상황

 4. 수급

 5. 심리

 

고평가 여부는 PIR 역대 최대치이고, 주택구입부담지수도 고점에 있습니다. 

유동성 또한 34.4%로 2000년 초반 최고점을 거의 넘어섰습니다. (80년대 35%)

앞으로 3기 신도시 토지보상, 상당기간 지속될 저금리로 유동성은 계속 풍부할 가능성이 큼

심리는 정부의 수요억제책, 공급확대책에 불구하고 상당히 많은 사람들이 부동산에 큰 관심을 가지고 있습니다. 

 

그렇다면 향후 수급은 어떨까요?

일단 23년까지는 수급, 수요 매우 많이 부족합니다.  

3기 신도시의 공급확대시까지는 쭉 가격이 상승할 수 밖에 없는 상황으로 보입니다.

 

 

단기간 공급을 조금이라도 억제하고자 임대주택 자동말소, 자진말소했을때도 기존 혜택 연장가능토록 하여

공급이 심히 부족한 2023년까지 주택공급을 임대주택 매물을 통해 늘리려는 의도로 보입니다. 

 

자 그렇다면 지금부터 본론. 주요 매물로 나올 '민간'이 등록한 '민간단기임대'와 '준공공(장기일반민간임대)' 물량은 년도별 어느정도였고 언제쯤 매물로 나올까요?? 

 

한번 추산해봤습니다. 

 

국토교통부 발표자료는 19년까지 누적 150만호의 임대사업주택이 등록되었다고 하는데

통계누리 통계자료에서는 250만호 가까이로 나옵니다. 

무엇이 어떤 기준의 임대사업주택수인지. 영 알 수가 없었습니다. 

저는 우리에게 중요한 민간의 임대사업 물량 중 준공공과 민간단기일반임대 주택 수만을 추려서 물량을 추산했습니다.

18년 53만 8천호가 누적등록되었고 19년은 38% 임사물량이 증가했다는 보도자료를 보고 

18년 자료에 1.38을 곱해 추산한것입니다. (통계자료에 19년은 나오지 않아 어쩔수 없이 추산함)

 

만약 임대사업자 만료시점에 모든 호가 매물로 나온다면 아래와 같이 

2022~2024년까지, 2026~2027년까지 많은 물량이 나왔을텐데요  

그런데 811에 민간임대사업 특별법 개정한다는 대책이 나왔습니다. 

가장 핵심이 만기시 자동말소와 50% 기간 채운 후 자진말소도 기존 혜택 부여였구요. 

그래서 만기 50% 대략 단기 3년, 준공공 5년 임대 후 매물로 나온다면 아래와 같이

년도별 매물이 나오게 됩니다. 

모든 사람들이 50%만 채운 후 바로 매물로 내놓을 것이 아니라 자동말소되어 나오는 매물도 있을 것이므로

위 표와 아래 표 사이의 물량이 나오겠네요. 

어찌되든 22~27년 사이의 임대주택 물량은 상당수 매물로 나올 것으로 예상합니다. 

그런데 위 표들은 모두 모든 유형의 주택 기준입니다. 

전국 평균 아파트 점유율 약 50% 기준으로 본다면.. 

 

이 정도 물량이 나오겠네요 

22년부터 수도권 약 3.5만호~9만호까지 임대 아파트 물량이 나온다고 생각할 수 있습니다. 

수도권 20년간 년평균 아파트 공급물량이 17만호 가량이니 20%~50%가 매물로 나온다고 볼수있겠습니다. 

 

향후 21년 이후 수도권 공급량은 년평균 10만호가 채 안되네요 ..

(공급량은 분양 아파트의 입주예정일 기준 추산이라 22~23년 특히 23년 물량은 확정이 아님)

임대주택3.5만호~9만호 가량이 이 22~24년 경에 조기에 시장에 매물로 나오더라도 충분해 보이지 않습니다. 

또 임대주택은 실수요중 임대수요가 이미 점유하고 있는 주택입니다. 

주택의 가격을 다운시켜줄 수 있는 매물 공급은 아니라고 봅니다. 

 

임대주택 년도별 매물 물량을 추산해서 23년경부터 조정이 올것이다라는 글을 쓸 줄 알았는데

뜯어보니 신규 물량이 실제로 공급되는 (3기신도시 등) 25년 경이 되어서야 조정이 되지 않을까 생각합니다. 

 

정부도 현재의 집값 상승만 보고 이렇게 규제 수준을 극심하게 높이지 않았을 것이라고 생각합니다. 

현재도 이렇게 상승하는데 미래의 수도권 공급량을 보니 얼마나 더 상승할까.. 

지금 심리를 꺾어놓지 않으면 향후 상승이 더 가파를 것이라는 생각에 규제를 내놓지 않았을까요? 

경제위기가 오더라도 잠시 한풀꺾이고 다시 상승할 부동산 가격이 벌써부터 걱정됩니다.

 

이상 마칩니다.