실거주지수 현황 및 전망

 

 

"실거주지수"에 대해 간략히 소개하고

직접 데이터를 산출하고 저 나름 생각해본 바에 대해

이야기 해보겠습니다.

 

실거주지수에 대해 자세히 알고 싶다면 신성철 선생님의

연밴드 강의 수강해보시기를 추천합니다.

 

실거주지수

인간은 누구든 어딘가에 거주하지 않을 수 없고

모든 사람은 부동산 시장 참여자가 됩니다.

선택할 수 있는 선택지는 "매수"와 "임대" 뿐입니다.

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주택을 매수하면 전월세 비용을 줄일 수 있습니다.

대신 대출금에 대한 이자비용과,

보유현금을 투자했을 때 기대수익을 잃게 됩니다.

반대로 매도하면 대출금에 대한 이자비용과,

보유금액 투자에 대한 기대수익을 잃지 않지만

주택임대 비용을 부담해야 합니다.

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즉 실거주 목적의 시장참여자가

매매와 임대 중 선택하는 기준은

① 주택임대 비용 즉 (=실거주지수)과

※ 실거주지수 산출 아이디어를 알고 싶으시면

신성철샘 강의를 수강하시기 바랍니다.

② 주담대 이자 상환비용 + 보유금 투자기회 상실로 인한 기회비용

즉 주택담보대출 이율 중

어떤 것이 더 큰가에 따라 비용을 절감하는 방향으로 선택하게 됩니다.

if ① > ② 이면 집을 사고, if ① < ② 집을 사지 않고

임대를 선택합니다.

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주택시장은

매매, 전/월세라는 선택지 내에서

경제상황, 금리, 심리의 변화에 따라

계속해서 균형점을 찾아 움직입니다.

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여기서 절대 오해하지 말아야 할 사항이 있습니다.

실거주지수가 주택담보대출 이율보다 크다는 것의 의미는

닫힌계 안에서 "매매가 임대보다 유리하다는 의미"일뿐, "매매가격이 상승을 의미하지는 않습니다"

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이제부터 제가 직접 산출한

"지역별" 실거주지수 살펴보도록 하겠습니다.

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수도권의 실거주 지수

수도권은 13년 1월 자가가 유리해지며 실거주 상승장이 되었고

17년 7월 이후 전세가 유리해졌지만 그럼에도 불구하고

매가는 상승하는 유동성장으로 변모하였습니다.

19년 7월 금리가 인하되며 다시 자가가 유리한 실거주 시장으로 변모했고

아직까지는 실거주장의 모습을 보이고 있습니다.

다만 역사상 최저금리인 지금

향후 금리는 점차 상승할 것으로 보입니다.

그렇더라도 예단하기는 어렵지만 실거주장이 좀 더 지속될 것이라고 생각합니다.

임대차 3법, 양도세/취득세 부담, 공급 감소로 임대 매물이 줄어드는 상황속에서

전세가율 및 전환율도 상승할 것이기 때문입니다.

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서울의 실거주 지수

서울은 17년 부터 전월세가 유리함에도 매매가가 크게 상승하는

유동성장의 성격을 보여주고 있습니다.

서울은 투자가치가 높은 지역이기에 주담대금리가 더 높더라도

그 차이가 크지 않다면 매매가가 상승하는 경향을 보이는 것 같습니다.

과거 2000년대 특히 2007~2009년의 지수를 참고하면 좋을 것 같은데

애석하게도 한국감정원 데이터는 12년 이전의 전월세전환율 데이터가 없습니다.

세종의 실거주 지수

세종은 서울과 더불어 유동성장의 성격을 띄는 유이한 광역지자체 입니다.

대전의 실거주 지수

16년부터 조금씩 상승장에 진입해온 대전입니다.

대전은 12년부터 이미 자가가 유리한 지역이었지만

매매지수는 보합세였습니다.

이는 14~18년 대전/세종의 과공급으로 인해 매매/전세가가 모두 보합세였기 때문입니다.

공급이 일정 물량 이하라는 전제하에 실거주가 유리할 때 매매가가 가파르게 상승합니다.

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