22년 4Q 전국 부동산 흐름 보합세로 전환 전망

2014~2021년 수도권 부동산 상승기와

2020~2021년 주식, 코인 폭등기를 거쳐왔다.

코로나로 인한 경기침체를 막기 위해 금리를 하향했고

이로 인해 자산의 가격이 가파르게 상승해왔다.

 

2022년은 자산가격의 급등 후 일어나는 실물가격의 상승

즉 실물경제 인플레이션이 나타나고 있으며

이를 막기 위해 빅스텝(기준금리 0.5% 인상), 자이언트 스텝 (0.75% 인상) 등

금리를 크게 올리고 있고

이로 인해 다시 자산가격이 크게 하락하고 있다.

 

부동산 가격도 너무 많이 오른 가격, 적지 않은 공급물량, 금리 상승으로 인한 이자부담

이로 인한 매수 심리 저하, 매도 심리 고취로 매수자 우위 시장이 되어왔다.

2020년과 2021년의 아파트 거래량의 감소는 상승기대감으로 인한 매도자의 매물 거둠으로 인해

매물량이 감소함으로써 나타난 현상이었고 이로 인해 부동산 가격이 폭등했다.

2022년의 거래량 감소는 가파르게 오른 가격과, 금리 상승으로 인한 대출 부담으로 인해

수요 감소가 주된 원인이었다. 수요가 크게 감소하다보니 다양한 이유로 반드시 매도해야 하는

일부 매도인 입장에서는 급매,급급매로 매도해야 했고 이로 인해 부동산 실거래 가격이 하락했다.

 

그렇다면 이런 하락 추세가 계속 될까? 계속 이어질 가능성도 있다.

그러나 나는 적어도 22년 9월을 기점으로 하락세가 멈출 것으로 보고 있다.

적어도 하락세가 둔화될 것으로 예상한다.

그리고 2023년년 24년 무렵까지는 보합~약보합 정도의 시장이 이어질 것으로 보고 있다.

 

나는 앞선 글에서 도 부동산 매매가격은

'가격 = 수요/공급*유동성*심리'라고 기술했었다.

2022년 하반기에 하락세가 둔화되는 이유는

수요가 증가하고, 유동성의 감소세가 둔화될 것이며, 공급은 여전히 적은 수준이기에

전국 부동산 시황이 하락세 → 보합세로 전환 될 것이라고 생각한다.

물론 지역별로 흐름은 다를 것이다. 전국 평균으로 보합이 될 것으로 예상한다는 말이다.

과물량의 대구/인천, 낮은 전세가율의 세종, 그리고 제주는 계속해서 하락장의 모습을 보일 것이고

수도권은 약보합의 모습을 보일 것이며, 공급물량이 적은 지역의 가격은 상승할 것이다.

 

그 이유를 하나씩 뜯어보겠다.

 

1. 물가 상승율 (실물 인플레이션) 정점 찍고 하락 예상. 이로 인한 금리상승 등 유동성 긴축 속도 저하

 

2. 수요증가로 4Q 거래량 증가 예상

2-1. 4Q는 부동산 거래가 가장 활발한 시기이다.

직장/부서의 이동, 전학, 결혼 등의 이슈가 가장 많기 때문이다.

특히 추석 연휴 이후의 거래량이 증가하는 경향이 있다.

2-2. 계약갱신청구권 사용까지 완료된 4년차 임대인의 재계약 시점 도래하여

매매거래량이 증가할 것으로 예상한다.

2-3. 매물량이 정점을 찍고 감소 중 (매도 심리 정점 찍고 하락)

아래에는 수도권 매물량 자료만 첨부했는데, 전국의 매물량이 전반적으로 감소하고 있다.

 

[서울]

[경기]

[인천]

 

4. 공급물량 많지 않은 수준

 

급격한 물가상승과 이로 인한 금리인상으로 자산가격이 하락하며

부동산 매수 심리가 저하되었으나

9월부터 급매는 소진되면서 4Q에는 보합세로 전환될 것으로 본다.

이후에는 지역에 따라 가격 흐름이 다르게 나타날 것이다.

 

공급물량이 적은 지역, 가격 상승 폭이 적었던 지역은 향후에 상승 가능성이 높다

4Q에 매수 계획이 있다면 이런 지역에서는 매수를 조금 앞당기는 것이 좋을 것으로 본다.

공급물량이 과도한 지역, 급등한 지역

대표적으로 대구는 2023년까지는 매수를 유예하는 것이 좋을 것으로 본다.