주택구입부담지수 - 수도권 아파트의 버블 수준 (주택금융연구원 20년 2Q)

안녕하세요 그리더입니다. 

 

얼마전 2분기 중위주택가격 주택구입부담지수가 발표되었습니다. 

주택구입부담지수, 말 그대로 주택을 구입하는데 느끼는 부담을 지수화한 것인데요.

주택을 구입하는데 부담이 증가하면 지수가 올라가고, 부담이 감소하면 지수가 감소합니다. 

 

중위소득 가구가 중위매매가격의 주택을 LTV 40% 수준의 대출을 실행하여 

원리금을 월 소득의 25.7%(DTI) 수준이면 100이라고 봅니다. 

소득, 금리, 매매가격에 영향을 받는 지수로 소득이 증가하면 지수가 감소

금리와 매매가격이 증가하면 지수가 증가하게 됩니다. 

 

주택구입부담지수에 대해서 소득, 금리, 매매가격 기준 등에 대해서는 

다음 포스팅에서 상세하게 다루도록 하겠습니다. 

※ 소득, 중위매매가격, 금리 등도 어떤 기관에서 조사하는 어떤 통계를 사용하느냐에 따라 큰 차이가 있습니다. 

 

워낙 낮아진 주택담보대출 금리 덕에 주택구입부담지수도 크게 감소해야 마땅하지만

수도권 중위 주택가격도 급격히 증가하여 주택구입부담지수는 줄어들지 않았습니다. 

 

서울 매매가격은 급등하여 주택구입부담지수가 거의 전고점의 2/3만큼은 온 것 같습니다. 

그러나 전고점에 접어들었다고 해서 버블의 끝이라고 장담할 수는 없습니다. 

 

수도권 공급량이 23년까지도 너~무나도 부족합니다. 

유동성은 86년 이래 최고 수준입니다. 

아직도 실물경기가 좋아지지 않고 있고, 3기 신도시 토지보상금마저 풀릴 45조 가까이 풀린다고 하니 

유동성은 지금보다 증가할 가능성이 높습니다. 

 

3기 신도시 공급이 시작되는 시점, 임대사업자 물량이 나오는 시점, 

상승세가 더뎌지며 이만 차익을 실현하려는 사람들이 많아지는 시점 

그 시점까지는 계속 수도권 부동산은 오를 것이라 생각합니다. 

주택구입부담지수의 전고점 162보다 훨씬 높은 지수를 찍고 내려올 가능성도 있을 것 같습니다.  

 

 

서울 주택가격이 너무 상승하면 경기, 인천도 갭메우기 효과로 상승할 수 밖에 없습니다. 

경기도도 서울 근교지역은 가격이 크게 상승했을텐데, 경기도 외곽 오산, 평택, 포천, 동두천, 가평 등과 섞여

부담지수 증가폭이 평균적으로 작아보입니다. 

가장 늦게 상승한 인천 역시 최근 반짝 증가하는 모습을 보였습니다. 

2분기 지수이므로 규제지역 지정 전까지의 지수로, 3분기에 인천의 부담지수는 낮아질 것이고 

경기는 약간 상승 (경기 평균이므로), 서울은 크게 상승할 것으로 보입니다. 

 

부울경 지역은 저점을 찍고 막 상승을 시작한 모습입니다.

지방은 상당수 지역이 주택구입부담지수 상으로는 최 저점입니다. 

그런데 이게 가치대비 가격평가가 최저점에 있다고는 볼 수 없습니다. 

지방은 점차 소멸하며 노령화되어가는 도시가 많기 때문에 

2010년대에 비해 그 위상 자체가 떨어진 경향도 있기 때문에 

지수가 전고점까지는 상승할 수 있을 것이다라고 말하기는 힘들것 같습니다. 

 

아래 전국 지역별 주택구입부담지수로 저평가 정도에 대해 감만 잡으시기 바랍니다~

다시 한번 말씀드리지만 지방은 공급량, 인구수, 인구증/감, 산업체경기도 매우 중요하다는 점 명심하시고 

지수는 참고치로만 활용하시기 바라겠습니다. 

 

이상 마치겠습니다.