전국 지방 지역별 대장아파트 시세 (20/1/1~ 9/25)

안녕하세요 그리더입니다. 

 

전국 지방 지역별 대장아파트 현황 및 시세입니다. 

데이터는 20년 1월 1일 부터 20년 9월 25일까지의 실거래가 신고 완료 기준으로 작성하였습니다. 

제주도를 추가 요청하신 분이 있어 이번부터 제주도를 추가했습니다. 

 

위 자료는 대장 아파트의 시세를 정기적으로 모니터링함으로써, 

평균 추세 변동(변동률의 산술/기하 평균, 시가총액의 변동률), 

그러니까 평균적 주택가격의 변동률만 표현하는 한국감정원, KB지수, 부동산 114등의 기관이 제공하는 지수만으로는

시세를 선도하는 아파트들의 가격 흐름을 파악하기 어려워 

시세를 선도하는 대장 아파트의 가격 흐름을 통해 지역 전체의 흐름을 파악하고자 만들었습니다. 

 

그런데 매 지역별 인구/소득/향후 공급량 등이 달라

해당지역의 대장 아파트 가격이 비슷하더라도 고평가인지 저평가인지

공부를 어느정도 이상하지 않은 사람은 쉽게 파악하기 어렵다고 판단하여 

저 나름의 기준으로 인구/소득/향후 공급량등을 산정하여 종합평가까지 추가하였습니다. 

즉 인문학적인 관점 (부동산은 사람들의 삶이다)이나 주관은 최대한 배제하고 

데이터만으로 평가하고자 노력했으니, 틀릴 수 있으니 참고만 하시면 되겠습니다. 

 

 근 2주간은 큰 변화는 없었습니다. 

 

 제주도는 제가 이번에 추가해서 아파트명에 빨간 불이 들어왔고, 

 충남 대장이자 천안 대장인 지웰더샵이 8.4억으로 2천만원 오른 가격에 거래가 되어 최고가를 갱신했습니다. 

 익산 대장 포레나 익산 부송과 경주 대장 경주 두산위브 트레지움은

 둘 다 2백만원 가량 소폭 상승한 신고가에 거래가 되었습니다. 

 

 617과 710 이후에 지방 아파트도 양극화 되며 대장 아파트의 가격이 크게 변화해왔으나 

 최근에는 지방의 거래량 자체가 줄어들며 여러지역에서 신고가가 형성되고 있지는 않습니다. 

 8월 거래량이 전국적으로 7월비 60% 수준으로 급감했는데,

 9월에도 거래가 활발하게 이루어지고 있지 않아 다양한 지역에서 신고가가 형성되지 않고 있는 것으로 보입니다. 

 

 서울/수도권은 가격이 크게 올랐고 규제도 심하나, 워낙에 공급이 적으니 아직 방향은 확실한 것 같습니다.

 지방은 입지가 좋은지역과 좋지 않은 지역간의 격차가 더 벌어질 것이라 생각합니다.

 공급이 부족한 곳은 지방도 좋은 흐름을 이어갈 것 같습니다. 

 창원 용지더샵 같은 곳은 숨고르기/갭매우기 중이 아닐까 생각이 듭니다. 

 

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위 자료의 소득 추산법, 공급량 평가, PIR, 종합평가 방식에 대해 간략히 설명 드리겠습니다. 

 

1. 소득 

 대장 아파트의 시세를 평가하느니만큼 그런 아파트를 사는(Live, Buy) 사람들의 소득 수준을 파악하고자 노력했습니다.

 그래서 도출한 것이 [상위 10%], [상위 5만] 가구의 소득을 추산했습니다. 

 상위 5만의 의미는 상위 5만 번째 인구가 속하는 가구의 소득을 의미합니다. 

 대도시일수록 상위 ??%와 같이 가구 '분위' 소득이 중요하지 않고,

 상위 ??번째와 같이 가구 '순위' 소득이 중요한 의미라고 생각하기에 

 인구 50만 이상 도시급은 상위 5만을 (고평가 여부를 판단하기 위한)기준소득으로 봤고,

 그 이하급 도시는 상위 10%를 기준소득으로 봤습니다. 

 

2. D-PIR

 소득이 제 나름의 기준을 기준으로 추산한 것이기에

 PIR도 저의 영어이름 David의 D를 따 D-PIR이라고 명명하였습니다. 

 지역의 고소득자(5%,5만번째 인구가 속하는 가구) 

 

3. 공급량 

 20~22년 3년간 공급량이 2000년부터 20년간 평균공급량보다 많을 경우 '많음'으로 평가했습니다.

 비슷하면 적정, 절반 정도 수준이면 매우부족이라고 표현했습니다.