부동산 버블지수 산출 결과 (20년 10월 2일) feat. 부동산 버블 마지막 기회를 잡아라

안녕하세요 그리더입니다. 

 

어제 네이버 블로그에 조현철 작가님의 부의 패턴이라는 책을 읽고 

독서 후기를 썼습니다.

2017년 '오르는 부동산의 법칙'으로 2017~2018 폭등을 예측했고

2018년 '부동산 버블 마지막 기회를 잡아라' 2019년 하반기 이후의 폭등장을 예측하셨습니다. 

 

blog.naver.com/smk20828/222104578667

[독서후기] 부의 패턴 - 조현철 (오르는 부동산의 법칙, 부동산 버블 마지막 기회를 잡아라 저자)

 

폭등 예측에 대한 근거는 문재인 정부의 공급정책, 트럼프 정부의 양적완화 정책이었는데요.

정책이 저자의 생각과 같이 그대로 실행되며, 부동산 가격이 폭등했습니다.  

 

그런데 이런 인문학적인 정책적인 근거 외에

부동산 가격이 고평가 여부를 판단하기 위해 저자분이 스스로 만든 지수가 있어 상당히 인상 깊었습니다. 

이름하여 '버블지수'인데요 

 

버블지수는 '오르는 부동산의 법칙'에서 간단히 언급만 되었고 

'부동산 버블 마지막 기회를 잡아라'에서 지수를 구하는 원리와

2003년~2018년까지의 버블지수 그래프가 공개되었습니다.    

 

버블지수는 부동산 자산 가격은 안전자산 금리 이상, 불안전자산 금리 이하로 상승한다는

가정에 기반을 두고 산출한 지수로 기준시점의 특정지역의 부동산(아파트)가격을 기준으로

하한금리(안전자산금리), 상한금리(불안전자산금리)를 저자의 기준으로

가중평균하여(가중평균 비중이 얼마인지 책에 안나옴) 평균금리를 산출하였습니다. 

※ 하한금리를 '정기적금금리' 상한금리를 'AA-등급 회사채 금리'로 선정

 

평균금리가 부동산 수익율(전세 레버리지를 포함한 수익율)이 아닌

가격 상승률에 비례한다고 가정하였는데 이 가정이 맞는지는 의문입니다.

뭐 다른 투자도 대출이라는 레버리지를 이용할 수는 있기 때문에,

그리고 전세 레버리지 투자는 부동산 투자의 한 종류이기에 무시하고

부동산 레버리지 측면을 무시하고 산출한 지수가 아닐런지 추정해봅니다.  

 

아무튼 '부동산 버블 마지막 기회를 잡아라' 책에서 2018년 말까지만 공개된 버블지수에서

버블은 이제 막 시작되었다고 했는데, 2020년 9월말 현재까지 버블은 어느정도 형성되었을까요? 

제가 다시 그려봤습니다. 

그런데 .. 저자분이 부동산 가격의 기준을 어느 통계치의 어느 가격을 사용하셨는지 

상한금리, 하한금리를 가중평균하여 가중평균금리를 구하실때 

상/하한에 얼마의 가중치를 주셨는지 정확히 나와있지는 않았습니다. 

 

그래서 저는 KB 매매지수를 기준으로 산출하였고, 상한금리와 하한금리를 가중평균이 아닌 단순평균하였습니다. 

그 결과는 아래와 같습니다.

 

 

저자분이 그리신 그래프의 모양과 그림이 조금 다르긴 합니다만

2018년 상반기 부터 버블이 시작되었다는 측면에서는 모양이 비슷합니다. 

서울은 버블의 전고점을 향해갑니다. 하지만 버블의 전고점에 도달했다고 해서

그것이 곧 이번 싸이클의 정점을 의미하지는 않기에 어디까지 하늘을 뚫고 올라갈지는 예상할 수 없습니다.

다만.. 상당히 버블이 많이 형성되어 있다고는 이야기할 수 있을 것 같습니다. 

 

5대 광역시는 부산 대구 광주 대전 울산을 뜻하는데.. 

서로 다른 지역을 섞어 놓다보니 크게 의미는 없어보입니다. 

버블이 단기저점을 찍고 상승중이다 정도로 해석할 수 있겠네요.

 

광역시 외 기타지방은 아예 버블지수가 최저점을 찍고 이제 막 상승을 시작한 모양입니다.

지방은 새로운 택지지구가 들어설 만한 땅이 매우 많아 공급을 하고자 한다면 어렵지 않게

공급량이 늘어날 수 있습니다. 근 몇년간 많은 지방지역들이 공급이 참으로 많았습니다. 

어려운 시간을 겪었고 여전히 공급이 많을 지역도 꽤나 있습니다. 

하지만 버블지수가 저점을 찍고 있는 만큼, 공급이 적은 지역의 선호지역에 한해서는

아직도 기회가 있지 않을까 싶습니다. (2주택자 이상은 취득세 문제때문에 쉽지 않고 1주택자에게는 말입니다.) 

 

KB 부동산 지수만을 신뢰할 수는 없어 20년 6월까지의 실거래가지수로도 버블지수 그래프를 그려봤습니다. 

 

 

실거래가지수로 구성한 버블차트는 서울의 버블이 이미 전고점을 한창 넘어섰다고 말해줍니다.

5대 광역시의 버블도 과거대비 상당히 높은 수준이고,

기타지방지역만이 과거대비 가격이 저평가 되었다고 말하네요.

 

정리해서 말씀드리면 

이 버블차트의 가정에 마이너한 문제가 있다고 생각합니다. 

그리고 금리만을 가지고 부동산 가격의 고평가 여부를 판단한 것이기에

부동산 수급상황까지 고려하여 저평가여부를 판정하지는 못합니다. 

 

그저 버블의 PIR이나 주택구입부담지수와 같이

버블이 어느 정도까지 와있다라고 대략적으로 추정해보기 좋은 지표일 뿐입니다. 

다만 새로운 시각으로 버블을 평가하는 조현철 저자님의 시도와 독창적인 생각이 참 대단하신 것 같습니다. 

 

1) 버블지수상 서울은 매우 고평가, 광역시는 중간 이상, 기타지방은 저평가

2) 지수는 참고만!

3) 조현철 작가의 전작들 읽어보시길 추천! 

 

조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 이만 포스팅 마칩니다.